Odpowiedzialnośc za utrzymanie nieruchomości

Spacerując ulicami miast możemy zaobserwować w jak złym stanie technicznym znajduje się wiele budynków, w tym najczęściej zaniedbanych kamienic. Biorąc to pod uwagę można postawić sobie wiele pytań o charakterze prawnym, mających ogromne znaczenie praktyczne.

uszkodzony murI tak np. warto się zastanowić nad tym: 
1. jakie roszczenia przysługują osobie, która podejmie ryzyko parkowania w nieodpowiednim miejscu, w sytuacji, gdy fragment tynku lub cegła z niszczejącej kamienicy spadnie na maskę jej samochodu lub spowoduje inną szkodę?
2. w jaki sposób samoistny posiadacz nieruchomości może uwolnić się od odpowiedzialności lub chociażby ją ograniczyć, tak by posiadane "nieruchome dobro" nie doprowadziło go do ruiny.

Odpowiadając na powyższe pytania należy powołać się na przepis art. 434 kodeksu cywilnego (dalej k.c.), według którego „za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie”. Dodajmy, że jak wskazuje się w doktrynie, jest rzeczą obojętną jakim celom służą budowle - budynki (mieszkalne lub gospodarcze, fabryki, magazyny, garaże itd). W zakres tego pojęcia wchodzą także budynki, które są przeznaczone do użytku powszechnego, a nawet są jedynie urządzeniami podobnymi do budynków.

Na tej podstawie prawnej w przypadku, gdy ponieśliśmy szkodę na mieniu możemy swoje żądania przedstawić posiadaczowi samoistnemu, a w przypadku ich niezaspokojenia, wystąpić z powództwem do właściwego rzeczowo oraz miejscowo sądu. Niewątpliwie pierwsze trudności pojawią się w sytuacji, gdy nie będziemy wiedzieć kto jest posiadaczem samoistnym kamienicy, bo np. jej stan prawny jest nieuregulowany. Dzieje się tak, ponieważ  nasze ewentualne powództwo nie ma szans na rozpoznanie w przypadku, gdy dokładnie nie wskażemy pozwanego. Błędy w tym zakresie mogą spowodować oddalenie pozwu i obciążenie nas kosztami postępowania.

elewacja kamienicyWobec przytoczonego brzmienia art .434 k.c. nie jest jednak najistotniejsze, kto jest właścicielem danej nieruchomości, ale jej samoistnym posiadaczem. Dla wyjaśnienia tej kwestii należy przywołać art. 336 k.c., który stanowi, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Jak z tego wynika,najważniejszy jest tu określony stan faktyczny. Posiadanie samoistne zwane również właścicielskim, charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie (cum animo rem sibi habendi) jest jej posiadaczem samoistnym. Nie będzie jednak ani znany nam zarządca nieruchomości, ani dzierżawca. Poszkodowany może oczywiście próbować dochodzić zaspokojenia roszczeń od zarządcy nieruchomości, lecz będzie mu musiał wykazać winę, co jest w procesie cywilnym znacząco trudniejsze. Łatwiej jest skierować żądania do samoistnego posiadacza.

Odpowiedzialność za oderwanie się części budowli oparta jest na koncepcji odpowiedzialności z tytułu ryzyka.

Skoro więc wykażemy, że szkoda została spowodowana przez oderwanie się fragmentu budynku, a samoistny posiadacz nie wykaże, aby wypadek nie nastąpił na skutek braku utrzymania budynku w należytym stanie, ani na skutek wady w jego budowie, nie uwolni się on odpowiedzialności. Natomiast to, czy brak utrzymania budynku w należytym stanie lub wady budynku były przez posiadacza zawinione, jest w sprawie bezprzedmiotowe, co potwierdza np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1954 roku.(sygn. akt II C 503/54, publ. OSN 1955, nr III, poz. 55, Lex Polonica nr 369057).

Ryzyko samoistnego posiadacza rozciąga się jednak tylko na wady konstrukcyjne oraz na brak utrzymania budowli w należytym stanie. Podzielając tu więc stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 22 listopada 1985 roku (sygn. akt II CR 378/85, OSP 1986, nr 7, poz. 146, Lex Polonica nr 310271) należy uznać, że może on uwolnić się od odpowiedzialności również wtedy, gdy udowodni, że zachowanie się samego poszkodowanego było wyłączną - choć niekoniecznie zawinioną - przyczyną oderwania się części budowli).

Znaczenie ma więc odpowiedź na pytanie, czy parkując samochód w nieodpowiednim miejscu, w jakikolwiek sposób przyczyniliśmy się np. do odpadnięcia fragmentu tynku z budynku. Można tu rozważyć sytuację, gdy parkowaliśmy w danym miejscu pomimo znaku zakazu wjazdu na teren posesji, czy też otworzyliśmy zamkniętą bramę lub szlaban zamykający dostęp do podwórka kamienicy. Generalnie należy uznać, że przyczynić się do powstania szkody można poprzez działanie lub zaniechanie, które spowoduje widoczny skutek. Zatem wjazd na teren posesji, nawet wbrew zasadom ruchu drogowego z pewnością nie jest wyłączną przyczyną szkody, bowiem nie jest przyczyną sprawczą powodującą oderwanie się części budowli. Nasz wjazd nie spowoduje np. spadnięcia z budynku cegły, czy fragmentu tynku.. Podobnie sytuacja przedstawia się w drugim przypadku. Jeżeli otwarcie bramy lub przestawienie szlabanu nie było przyczyną sprawczą wypadku nie można przypisać nam odpowiedzialności za szkodę. Tym bardziej przyczyną sprawczą nie będzie wjazd na podwórko, pomimo ostrzegawczych napisów typu ,,kamienica do rozbiórki'', ,,zakaz wjazdu teren prywatny'' lub ,,prace budowlane''. Niestety z perspektywy samoistnego posiadacza wskazane działania, co do zasady nie uwolnią go od odpowiedzialności i nie uchronią przed związaną z nią konsekwencją materialną.

Dla zwolnienia się od odpowiedzialności przewidzianej w art. 434 k.c. niezbędne jest wykazanie, że ani brak utrzymania budynku w należytym stanie, ani wada w jego budowie nie pozostają w żadnym związku przyczynowym z oberwaniem się jego części. Jeżeli jednak wypadek był następstwem kumulacji dwóch przyczyn: jednej, związanej z nie utrzymaniem budynku w należytym stanie (lub z wadą w jego budowie), i drugiej, mającej charakter zewnętrzny, związany np. z działalnością osoby trzeciej lub naszą, to również w takiej sytuacji posiadacz budynku nie będzie zwolniony od odpowiedzialności. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1964 roku (sygn. akt II CR 195/63, OSNCP 1965, nr 1, poz. 6, Lex Polonica nr 315072) tylko wykazanie, że wyłączną przyczyną wypadku była okoliczność inna niż wymieniona w art. 434 k.c. zwalnia posiadacza budynku od odpowiedzialności objętej tym przepisem.

Oceń artykuł
5,00 / 4 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i dodaj swój komentarz
Polecamy Ci również

Zobacz także